🔍 Skip Tracing · 找人赚钱

地产经纪怎么做 Skip Tracing 服务 · 跑路租客追踪 · 合法合规 · 定价策略 · 客户转化

一、Skip Tracing 到底是什么

简单说就是：对方跑路了，合法把他找出来。

在多伦多地产经纪的语境下，最常见的场景：

租客欠了 $8,000 房租突然搬走，没留 forwarding address
房东想去 LTB 告他，但不知道他现在住哪——送不了 N4/L1
你需要查出他的新地址，才能完成法律送达

    💰 关键认知：房东不是为了"找人"而找人——找人的目的是为了追钱。LTB 判决 + 小额法庭强制执行 = 房东能拿回欠租。

    Skip tracing 是这个链条的第一步。

Skip Tracing 常用手段（合法渠道）

方式	成本	效果	你做不做
Google / 社交媒体搜索（FB, LinkedIn, WeChat）	免费	中	✅ 自己可做
安省土地登记（Ontario Land Registry）查物业	$8-15	高（如果有房）	✅ 经纪自己可查
Canada Post 地址变更查询	$0	中	✅ 自己可做
Credit Bureau 查信用报告	$20-50	很高	⚠️ 需租客同意或走流程
Skip Tracing 数据库（TLO/IDI/Accurint）	$10-50/次	非常高	❌ 需要 PI 牌照或中介代理
现场走访（邻居/前房东/物业）	时间成本	不一定	✅ 自己可做
持牌私家侦探（Licensed PI）	$100-300	最高	❌ 外包合作

二、合法吗？地产经纪能做吗？

✅ 你自己可以做的基础搜索（不需要牌照）：

Google / 社交媒体搜索
安省土地登记查名下物业（GeoWarehouse / Teranet — 经纪已有权限）
Canada Post 地址更改查询
公开法院记录（CanLII）
现场走访+问邻居
拨打租客提供的紧急联系人电话

❌ 你需要 PI 牌照才能做的：

接入专业 Skip Tracing 数据库（TLOxp / IDI / Accurint）
24 小时 surveillance / 跟踪
冒充他人身份获取信息
非法获取电话记录、银行记录

    💡 最聪明的做法：你自己做基础搜索（免费）+ 搞不定的外包给合作 PI。你赚中间的管理费和客户转化价值。
  

💰 三、怎么定价赚钱——三种变现模式

模式 A：按次收费 · 轻量查询

$50 / 单次

你自己做基础搜索（Google + 社交媒体 + GeoWarehouse）。24 小时内给结果。

成本：你的时间（约 20-30 分钟）
利润：$40-50 纯利
适合：房东只想知道"这个人大概在哪"

模式 B：全包套餐 · 追踪 + 送达 + 证据

$199 全套

你帮房东走完全流程：找人 → 送达 → Affidavit of Service → 证据包

包含：Skip tracing（你自己做）+ 亲自送达 + 拍照 + GPS + Affidavit 生成
成本：时间约 1-1.5 小时 + 油钱
利润：$150-170
适合：这才是你要主推的。一次服务解决所有问题。

模式 C：外包合作 · 搞不定的转给 PI

$300-500 你收 $50-100 介绍费

对方很能躲，你查不到 → 转给持牌私家侦探。你收 referral fee 或 markup。

PI 收费 $200-400 给结果
你加价 $50-100 转给客户
你不需要做任何事，客户还觉得你"什么都能搞定"

🎯 建议定价策略

服务包	价格	包含
Basic Trace	$49	基础搜索 + 1 个地址结果
Trace + Serve 🔥 主力产品	$149	Skip Tracing + 亲自送达 LTB 文件 + 拍照 + GPS 水印 Affidavit + 证据包
Full Recovery Bundle	$299	Trace + Serve + 协助 LTB 申请（L1/L2 指引）+ 听证准备 + 判决后转小额法庭指导

🎯 四、怎么卖给客户——话术

场景 1：你在帮房东处理涨租/欠租时自然引出

你说：

"张先生，如果租客不交租跑路了，你知道最头疼的是什么吗？不是欠的钱——是找不到人，送不了文件，LTB 不立案。我可以帮你做 skip tracing 找他，找到了直接帮你把 N4 送到手上，全程留证。一套下来 $149，比他欠你一个月租金少多了。"

场景 2：从涨租指南 / 送达指南导流

你的工具链天然导流：

房东搜"涨租指南" → 看到 N1 模板 → 知道了 LTB 流程 → 发现租客跑路了 → 需要 skip tracing → 找你。

你的每个工具底部都有电话/CTA，这就是为什么你建这些工具有用。

场景 3：作为"房东保障包"卖给投资房买家

更高端的打法：

你帮客户买投资房时，卖一个"房东保障年包"：

✅ 免费涨租指南 + N1 模板
✅ 一次免费送达证据工具使用指导
✅ 一次 Skip Tracing 半价 $75（原价 $149）
✅ LTB 流程电话咨询
年费 $199——全是高利润服务，客户觉得值

🔗 五、完整工具链——你已经有 3/4

🔍 Skip Tracing → 📮 送达文件 → 📸 拍照取证 → 📜 Affidavit → ⚖️ LTB 听证

#	环节	工具/服务	状态
1	Skip Tracing 找人	你自己做基础搜索 / 合作 PI 搞复杂的	🔥 新加（本页）
2	送达文件送到正确的地址	你本人或你请人送	✅ 你有资格
3	拍照取证 + GPS	送达证据工具 Pro	✅ 已上线
4	Affidavit of Service	送达证据工具 Pro	✅ 已上线
5	LTB 申请指引	送达合规指南 + 房产法律指南	✅ 已上线

    🔥 结论：你已经有 4/5 的工具，缺的只是"怎么把这个服务卖给房东"。这个页面就是补上最后一块。
  

❓ 常见问题

问：我作为地产经纪，收 skip tracing 费用合法吗？

合法。你提供的是信息收集服务，不是 PI 服务。你只做公开记录和社交媒体查询，任何人都能做。如果把难的单转给持牌 PI 并加价转售，也是合法的。

问：客户觉得贵怎么办？

让他算一笔账：租客欠 $8,000，你收 $149 找到他 + 送达 + 出 Affidavit → LTB 判决 → 小额法庭执行。$149 对比 $8,000，ROI 超过 50 倍。

问：找不到人怎么办？退钱吗？

建议：基础查询（$49）找不到退全款或转 PI。Trace + Serve（$149）找不到退 $100，剩下 $49 算是花时间查了的费用。客户会觉得公平。

问：我需要买什么工具/数据库吗？

初期不需要。用免费的：Google、Facebook、LinkedIn、GeoWarehouse（你作为经纪已经有的）、Ontario Land Registry。搞不定的转 PI。

问：怎么找合作的 PI？

Google "licensed private investigator Ontario skip tracing"，问 3 家报价。谈好 referral fee（通常 10-15%）。也可以问同行 process server 推荐。

📞 客户跑路租客了？

帮你找人 → 送达文件 → 拍照取证 → Affidavit 生成 → LTB 指引。一条龙服务。

Smart Sold Realty Inc. · Broker of Record Sue Zhang

📞 Alan Shao 647-367-4990

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